Une zone tendue désigne une ville ou une agglomération dans laquelle le marché immobilier est déséquilibré : la demande de logement est plus élevée que les offres existantes. Afin de favoriser l’accès à la location, la loi Alur de 2014 vient régir le fonctionnement des zones tendues via un encadrement des loyers, mais aussi la réduction du délai de préavis lors d’un déménagement. Suivez notre guide pour tout savoir sur les zones tendues, afin de mettre un bien immobilier en location ou préparer son déménagement sans contretemps !
La définition d’une zone tendue est une zone géographique où il y a un déséquilibre flagrant du marché immobilier, avec d’un côté une offre insuffisante et de l’autre une forte demande de logement. Cette situation bancale entraîne un effet domino dévastateur, avec une inflation des prix marquée par des loyers élevés, des prix à la vente dans l’ancien astronomiques, ainsi que des demandes croissantes dans un parc locatif social (HLM) insuffisant.
Ce problème d’accès à la location ou à la propriété a poussé les pouvoirs publics à créer un dispositif pour fluidifier le marché immobilier dans son ensemble : les zones tendues. Une zone d’urbanisation est considérée comme une zone tendue à partir de 50 000 habitants.
La Loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) de 2014 vient encadrer l’accès au logement de plus d’un millier de villes en France avec une série de réglementations en direction des locataires et des propriétaires-bailleurs dans les zones tendues :
Habiter une zone tendue implique des conséquences importantes pour le locataire tant au niveau de la fixation du loyer et du délai de préavis. Les propriétaires de leur côté peuvent être exposés à de multiples taxations sur leur bien immobilier. Les pouvoirs publics ont mis à la disposition du public un simulateur pour déterminer si le logement est en zone tendue.
La liste des villes en zone tendue en France est consultable sur le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.
Le nombre de zones tendues est estimé à plus de 1 151 communes réparties dans plus de 28 agglomérations en France, dont Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Aix-en-Provence, Toulon, Nice, Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste de Buch-Arcachon, Lille, Menton-Monaco, Meaux, Montpellier, Nantes, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains et Toulouse.
L’application de l’encadrement des loyers à Paris concerne tous les baux conclus après juin 2019. Pour Lille, pour tous les baux signés après le 29 février 2020.
Le montant du loyer d’un logement en zone tendue est encadré entre deux mises en location. On parle ainsi d’encadrement de loyer en relocation.
Le propriétaire ne peut pas proposer un montant de loyer supérieur au locataire précédent. La révision du loyer est autorisée et régulée par la valeur de l’indice IRL (indice de référence des loyers). Pour information, l’indice IRL sert de base de référence aux propriétaires pour réévaluer le loyer chaque année. Il se calcule en fonction de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
Cette mesure concerne tous les logements vides ou meublés avec des baux d’habitation à titre de résidence principale soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
À noter :
La loi Alur du 24 mars 2014 a proposé la mise en place d’un encadrement de loyers plus poussé et plus strict pour les biens immobiliers en location de certaines villes en zone tendue en France.
Les propriétaires en zones tendues sont tenus de fixer le montant du loyer de leur bien immobilier suivant certaines obligations. Ainsi, le montant dudit loyer doit respecter certains plafonds de loyers de référence déterminés par décret officiel.
Les loyers de référence sont modulés en fonction de différents critères tels que :
Les logements en zone tendue soumis au plafonnement des loyers concernent les habitations soumises aux baux d’habitation de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Bon à savoir :
Le montant des honoraires des agences immobilières est régulé par la loi Alur. En conséquence, l’application des frais d’agence doit respecter un plafond d’honoraires en fonction des mètres carrés habitables :
Certains logements sont exclus de l'encadrement des loyers et bénéficient de loyers plafonnés suivant leur propre réglementation :
En zone tendue, il existe des situations particulières où le montant du loyer peut être augmenté :
Cas particuliers d’augmentation du loyer en zone tendue
| Cas particuliers | Fixation du loyer |
|---|---|
| 1ère mise en location | Fixation loyer libre |
| Logement non occupé depuis plus de 18 mois | Fixation loyer libre |
| Logements sans révision depuis plus de 12 mois | Révision suivant l’indice IRL |
| Travaux de performance énergétique équivalents à 1 an de loyer | Fixation loyer libre |
| Travaux de performance énergétique équivalents à 50 % d’une année de loyer | Hausse du loyer encadrée à 15 % du montant des travaux |
| Loyer sous-évalué | Hausse du loyer encadrée par des limites : 50 % de la différence entre le montant moyen d'un loyer du voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire |
Cas particuliers d’augmentation du loyer en zones tendues de Paris, Lille, Est Ensemble, Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne
| Cas particuliers | Fixation du loyer |
|---|---|
| 1ère mise en location | FRespect du loyer de référence majoré |
| Logement non occupé depuis plus de 18 mois | Respect du loyer de référence majoré |
| Logements sans révision depuis plus de 12 mois | Révision suivant l’indice IRL |
| Travaux de performance énergétique équivalents à 1 an de loyer | Montant du loyer supérieur au dernier occupant dans la limite du loyer de référence |
| Travaux de performance énergétique équivalents à 50 % d’une année de loyer | Hausse du loyer encadrée à 15 % du montant des travaux et dans la limite du loyer de référence |
| Loyer sous-évalué par rapport au loyer de référence minoré | Hausse du loyer encadrée par des limites (50 % de la différence entre le montant moyen d'un loyer du voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire) |
Un locataire qui quitte son logement en zone tendue bénéficie d’une réduction de délai de préavis. Le logement doit faire l’objet d’un bail d’habitation vide à usage de résidence principale. Le délai de congé du locataire est ainsi réduit à 1 mois en zone tendue contre 3 mois hors zone tendue.
Pour déménager de son logement rapidement, il est impératif d’informer son propriétaire-bailleur en envoyant une lettre de préavis - en lettre recommandée avec accusé de réception - en indiquant la mention que « Le logement est situé en zone tendue et que le délai de préavis est réduit à un mois à compter la réception de la lettre recommandée ».
Pour appuyer ses propos, le locataire peut y joindre une copie du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 et y surligner le nom de sa commune.
Le dispositif en zone tendue est aussi une mesure incitative pour augmenter la taille du parc locatif en France. Les propriétaires sont en effet « encouragés » à mettre leur bien immobilier en location sous peine d’être assujettis à diverses taxations.
Due par les propriétaires et leurs usufruitiers, la taxe sur les logements vacants (TLV) concerne les locaux à usage d’habitation non mis à la location depuis plus de 12 mois, inoccupés pendant 90 jours consécutifs au cours d’une année, et situés dans une zone tendue. La TLV en zone tendue est calculée sur la valeur locative du bien en fonction du taux d’imposition suivant : 12,5 % la première année et 25 % les autres années.
Certains biens immobiliers spécifiques peuvent être exonérés de taxe sur les logements vacants :
Certaines communes en zone tendue peuvent décider d’augmenter la taxe d’habitation sur les résidences secondaires meublées présentes sur leurs territoires. Cette majoration de taxe est laissée à la discrétion des conseils municipaux en dehors de toute directive de l’État. Elle se différencie de la TLV qui est appliquée systématiquement.
La surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires concerne les logements à usage d’habitation meublés. La majoration peut varier entre 5 % et 60 % de la taxe d’habitation classique.
La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) situées en zones tendues concerne les propriétaires de terrains constructibles. Lesdits terrains constructibles qui sont autant de potentiels lieux d’implantation de logements à usage d’habitation. La taxe foncière sur les propriétés non bâties représente un enjeu économique non négligeable pour les pouvoirs publics face à des propriétaires de terrains laissés à l’abandon.
Le montant de cette taxe foncière en zone tendue peut être fixé en fonction de la valeur locative cadastrale, soit le montant potentiel des loyers récupérés sur une année si le terrain était construit avec des logements à usage d’habitation.
Certains terrains constructibles peuvent avoir une exonération partielle ou totale de la TFPNB dont :
Vous l’aurez compris, la mise en place de la zone tendue a pour but de fluidifier un marché locatif inaccessible pour de nombreux Français. Plusieurs mesures phares permettent ainsi de réguler l’offre et la demande : délai de préavis réduit, encadrement des loyers, taxations multiples.
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